تبلیغات
جهان حقوق - آیین‌نامه اجرایی قانون تملك آپارتمانها
تاریخ : چهارشنبه 27 شهریور 1392 | 06:48 ب.ظ | نویسنده : محمد سواری پور

آیین‌نامه اجرایی قانون تملك آپارتمانها

با اصلاحات بعدی‌ 

 

بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌

 فصل اول‌: قسمتهای اختصاصی‌

ماده ۱ ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود كه عرفاً برای استفاده انحصاری شریك ملك معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌های متعلّقه برای مالكیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالكیت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصی‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهای وابسته‌، ارزش وغیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم‌: قسمتهای مشترك‌

ماده ۳ ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می‌باشدقسمتهای مشترك محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترك ممنوع است‌.

قسمتهای مشترك در ملكیت مشاع تمام شركای ملك است‌، هرچند كه در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتهاعبور نماید.

ماده ۴ ـ قسمتهای مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترك از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برِ، كنتورها،تلفن مركزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسكلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌بین قسمتهای‌اختصاصی‌،مشترك بین‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اینكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌كننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و كلیه تأسیساتی كه برای استفاده عموم شركاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومی‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

 بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

 فصل اول‌: مجمع عمومی‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵ ـ در صورتی كه تعداد مالكین از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومی مالكین تشكیل می‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشكیل مجمع عمومی مالكین اعم از عادی یافوِالعاده‌، در مواردی كه توافقنامه‌ای بین مالكین تنظیم نشده است‌به موجب اكثریت مطلق آرای مالكینی خواهد بود كه بیش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثریت مزبور، زمان تشكیل مجمع عمومی با تصمیم‌حداقل سه نفر از مالكین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی‌از بین مالكین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالكین باید لااقل هر سال یك‌بار تشكیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع‌، حضور مالكین بیش از نصف‌مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثریت مندرج در این ماده‌جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌هم اكثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید وتصمیمات جلسه اخیر با تصویب اكثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ كسی كه به عنوان نماینده یكی از شركاء تعیین شده‌باشد قبل از تشكیل جلسه مجمع عمومی وكالتنامه معتبر خود را به‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی كه مالك قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك یك قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود یك نفر رابرای شركت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شركاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی‌باشد:

الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی‌.

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ ونگاهداری و تعمیر بنا.

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌لازم برای اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ كلیه تصمیمات مجمع عمومی شركاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله‌مدیر یا مدیران به شركاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای‌كلیه شركاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران بایدفرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشین تشكیل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتی كه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت‌مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌فوِالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشكیل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اكثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یك نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت كه‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران‌، امین شركاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یك واحددر مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.

سهم هر شریك از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله‌مدیر، تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مكلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شریك و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌تعیین شده از طرف شریك به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در كلیه ساختمانهای مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بیش از ده (۱۰)آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مكلفندبرای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترك وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

 

فصل سوم‌: هزینه‌های مشترك‌

ماده ۲۳ ـ شركای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی كه برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترك‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشاركت نمایند:

در صورتی كه مالكین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترك پیش‌بینی نكرده باشند، سهم هریك از مالكین یااستفاده‌كنندگان از هزینه‌های مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و سایر مخارج كه ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار ، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترك و غیره‌بطور مساوی بین مالكین یا استفاده‌كنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌سهم هر یك از مالكین یا استفاده‌كنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت‌آن استنكاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت كند و در صورتی كه پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده‌، به مالك‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴ ـ هریك از شركاء كه در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض شریك می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دارقضائی مراجعه كند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترك عبارتست از:

الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌.

ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

 

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتی كه بین شركاء توافق شده باشد كه‌هزینه‌های نگاهداری یك قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری وعملیات یك جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شركاء باشد،فقط همین شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین تكلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی كه مجمع عمومی تصویب‌می‌كند به‌منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دریافت دارند.



طبقه بندی: قوانین،